La reciente crisis en la que todavía está inmersa España puesto de manifiesto varios aspectos sobre la situación política y financiera de diversos países en el mundo. La lejanía del estamento político hacia temas económicos, la endeble situación del mercado especulativo frente a situaciones de “vacas flacas” o la enorme burbuja inmobiliaria generada tiempo atrás y cuyos frutos han acabado pagando los ciudadanos más desfavorecidos son algunos ejemplos de los efectos segundarios de la crisis económica global que España está viviendo a su manera. Si nos centramos en el tema de la burbuja inmobiliaria, un asunto emerge de entre toda la maraña de problemas relacionados con la vivienda: el sistema hipotecario español. Más allá de su relación con la actual crisis y de la posibilidad de haber evitado dicho problema mediante un análisis de riesgo más eficiente, existe un problema que incumbe a la sociedad que demanda una hipoteca para poder independizarse o simplemente instalarse en España. ¿La repartición actual de riesgos entre el banco y el hipotecado es moralmente aceptable?
Una introducción al asunto podría resumirse brevemente en una descripción del problema. Actualmente en España, la persona que solicita una hipoteca asume (generalmente sin saberlo) todo el riesgo de la operación. El propietario asume todo el riesgo de la pérdida de valor de la vivienda frente al banco. El problema surge cuando el hipotecado se convierte en moroso por su incapacidad a pagar el montante fijado con el banco. En dicho caso, el banco expropia al propietario y pone a subasta la vivienda que debido a las vicisitudes del mercado suele venderse a un precio inferior al valor total de la deuda. La persona desahuciada es perseguida por el banco para que termine de abonar la deuda pendiente. Nos encontramos por tanto con una persona sin hogar, en general sin trabajo (motivo por el cual no puede seguir pagando la hipoteca) y exigida por el banco para que pague una suma que no podrá pagar jamás. Si añadimos el hecho de que, en muchas ocasiones, en el momento de la compra, el banco tasa la vivienda por un montante exagerado, nos encontramos ante un modelo de difícil aceptación. Hecho que nos conduce a mirar hacia otros países.
Curiosamente en Estados Unidos, un país tradicionalmente poco favorable a la defensa del más desfavorecido, las entidades financieras asumen el riesgo de la compra y sus hipotecas no conllevan una persecución del moroso tras devolver la vivienda. Este método se conoce como “dación de pago”. Los bancos americanos concentran el riesgo de la operación pero aplican generalmente un tipo de interés fijo a las hipotecas (más caros pero más seguros que los tipos de interés variable, predominantes en España). El moroso salda su deuda devolviendo las llaves de la vivienda. ¿Es una solución mejor? Para el ciudadano quizá pero es importante recordar que el trato de producto financiero que han dado los bancos estadounidenses a la hipoteca ha generado la crisis subprime que según diversos expertos ha sido la semilla de la crisis mundial.
Volviendo al caso español, varias sentencias de índole “social” de tribunales en España incitan a pensar que, apoyándose en la jurisprudencia, otras similares podrían llegar. Dichas sentencias han zanjado la deuda del moroso con la entidad financiera tras la devolución de la vivienda por considerar que dicha “persecución” es “moralmente rechazable” y fruto de la crisis económica achacada a la mala praxis del sistema financiero. Pero en otros casos no ocurre. Como simple ilustración, el caso de Julio César Rodriguez publicado en El País. Compró un piso con una hipoteca por valor de 280.000 €. Pagó, se quedó en paro, fue desahuciado y ahora debe 325.000 €. Al expulsarle de la vivienda su casa fue subastada y posteriormente comprada por un valor de 177.000 €. Julio Cesar debe la mitad del valor del piso, los intereses, los costes judiciales del desahucio y los costes judiciales de los procedimientos de los bancos contra sus avalistas (su hermana y su cuñado).
Si se analizan ciertos indicadores relacionados con el tema, nos percatamos de la difícil situación para la persona que debe el dinero a la entidad financiera. En primer lugar, es importante constatar la evolución del precio de la vivienda en España:
A partir de este gráfico, se observa el efecto depresor que ha tenido la crisis sobre el precio de la vivienda. Durante 2008 y 2009, el precio de una casa ha disminuido respecto a su valor el año anterior. ¿Significa eso que las personas pueden pagar mejor su hipoteca? La respuesta es no. La crisis no ha afectado tan solo el precio de la vivienda. El coste de la vida y el riesgo a la pérdida de empleo han aumentado y en consecuencia, las familias tienen cada vez más dificultados para pagar la hipoteca como lo demuestra el siguiente gráfico:
Cerca de un 8% de las personas que tienen fijada una hipoteca (dato provisional de 2010) presentan retrasos para pagar la cuota fijada y en la mayoría de las ocasiones variable. ¿Cuales podrían ser los motivos? La degradación del empleo en España podría ser un ejemplo. La falta de recursos o la llegada de ingresos insuficientes por la pérdida de empleo de los componentes de una vivienda conlleva, a largo plazo, un desahucio inminente. Los siguientes gráficos ilustran el problema, grave, en España: cerca de 5 millones de parados y más de un 30% de hogares con, como mínimo, dificultad para llegar a fin de mes.
La consecuencia: 21.900 personas sin hogar en España. Incluyendo extranjeros, tercera edad y jóvenes así como otras minorías también afectadas por este problema. Además, este dato no incluye las personas acogidas por familiares tras un desahucio ni la tardía independización de los jóvenes en España. Según el diario El Mundo, entre 2008 y 2010 se han desahuciado 320.000 familias.
Teniendo en cuenta la tesitura financiera mundial, actual y social a todas las escalas, es fácil percatarse de que las personas más desfavorecidas son las clases más débiles. La falta de protección financiera, el riesgo a la pérdida de empleo y la profunda desconfianza que reina en España son un cóctel explosivo: los bancos no asumen el riesgo por la variación del valor de la vivienda y lo trasladan al comprador que, en caso de morosidad es perseguido por la entidad financiera hasta la práctica extenuación.
Por este motivo y como ya se ha mencionado, dos sentencias en España han fijado un precedente al juzgar inmoral dicho comportamiento. De cara al futuro, la dación de pago está en boca de Convergencia i Unió así como de otros partidos pero no parece que el gobierno socialista ni el más que probable gobierno popular quieran llevar a cabo un trasvase de riesgos hacia las entidades financieras a corto, ni medio plazo (y probablemente, a largo plazo tampoco). Pero los intereses de poder, gobierno y monetario no deben ocultar la realidad de la situación de abuso que muchas personas están viviendo en España. En la actualidad, la dación se pago solo es aceptada por los bancos como último recurso al percatarse, tras un análisis de riesgo de que jamás podrían recuperar el valor debido. Método que ha crecido ligeramente en estos últimos tiempos (por culpa de la crisis) y que permanecía, hasta la fecha, en un completo ostracismo por ser contrario a los intereses bancarios. No obstante, parece ser que con las inminentes normas bancarias fijadas por el Banco de España, dicho procedimiento va a reducirse todavía más.
¿Qué soluciones existen? En Cataluña, el gobierno autonómico está mediando entre las distintas entidades financieras para hacer más común el acuerdo por el que una persona, antes de ser expulsada del piso por impago, transfiera la propiedad del piso al banco, siga viviendo dentro del piso y siga pagando la deuda con los plazos aplicados pero sin tener que quedarse sin vivienda. Una solución, aunque más radical sería la de aplicar el modelo norteamericano y aceptar la dación de pago como saldo de la deuda tenga el valor que tenga la casa. No obstante, esta solución conllevaría un endurecimiento de las condiciones de acceso a la hipoteca por parte de los bancos y según los analistas, tendría una aceptación muy difícil en el marco español.
Sea cual fuere la medida que se adopte, debe tenerse en cuenta la situación social y recordar que las entidades financieras NO deberían estar en disposición de fijar las reglas de juego una vez más. Su ansia de capital y su falta de autocontrol ya han demostrado de qué son capaces y tras ser rescatadas (a escala global) por dinero público, es decir del ciudadano, no es moralmente aceptable que estos poderes financieros avasallen a las personas más desfavorecidas de forma tan humillante tras haber debilitado, más o menos directamente, el sistema laboral, financiero y en general, la vida de las clases menos agraciadas.
Fuentes:
El País (edición online) http://www.elpais.com/articulo/sociedad/Hipoteca/legal/inmoral/elpepisoc/20110129elpepisoc_1/Tes
El Mundo (edición online) http://www.elmundo.es/elmundo/2010/07/22/suvivienda/1279822667.html
Instituto Nacional de Estadística (INE) www.ine.es (Elaboración propia de los gráficos con datos del INE)
Agradecimientos: Lucas Van Wunnik
No hay comentarios:
Publicar un comentario